Centralny Port Komunikacyjny – prawo pierwokupu

Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym przewiduje dwa rodzaje prawa pierwokupu nieruchomości. Pierwsze prawo pierwokupu dotyczy wszystkich nieruchomości gruntowych (zabudowanych i niezabudowanych), znajdujących się na terenie inwestycji CPK, zaś drugie prawo pierwokupu dotyczy wszystkich nieruchomości, w tym samodzielnych lokali mieszkalnych, znajdujących się na terenie tzw. inwestycji towarzyszącej CPK.

Ustawa o CPK wprowadza dwie kluczowe definicje, które mają związek m. in. z prawem pierwokupu:

a) pierwszym jest „inwestycja”, pod pojęciem której należy rozumieć budowę lotniska użytku publicznego wraz z obiektami, urządzeniami, wyposażeniem, sieciami i instalacjami służącymi do jego budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, użytkowania, zmiany sposobu użytkowania, eksploatacji lub rozbiórki oraz innymi inwestycjami, jeżeli są one przestrzennie oraz funkcjonalnie powiązane z projektowanym lotniskiem,

b) drugim jest „inwestycja towarzysząca”, pod pojęciem której należy rozumieć inwestycje celu publicznego dotyczące m. in.:
– przebudowy, rozbudowy albo budowy linii kolejowych, kolejowych obiektów infrastruktury usługowej (w szczególności dworców kolejowych), infrastruktury towarzyszącej (w szczególności dróg dojazdowych i przyłączy) wraz z usunięciem kolizji przebiegu istniejących liniowych obiektów budowlanych z inwestycją, na następujących ciągach linii kolejowych,
– rozbudowy albo budowy dróg publicznych,
– bodowy sieci przesyłowych i dystrybucyjnych energii elektrycznej, sieci kanalizacyjnych.

Inwestycja jest zlokalizowana przede wszystkim na terenie, na którym przyszłe lotnisko ma powstać, natomiast inwestycja towarzysząca zlokalizowana jest na terenach pozostałych, które nie są położne na terenie inwestycji.

Zasięg terenu przeznaczonego pod inwestycję określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 listopada 2022 r. w sprawie gmin, na których terenie będą stosowane szczególne zasady związane z realizacją inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego, które wydane zostało na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o CPK, natomiast wykaz realizowanych inwestycji towarzyszących określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 26 stycznia 2021 r. w sprawie wykazu inwestycji towarzyszących w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Wobec tego, że inwestycje towarzyszące zlokalizowane są wyłącznie na terenie województwa mazowieckiego i województwa łódzkiego, wojewodowie ww. województw w celu zabezpieczenia prawidłowego przygotowania i realizacji inwestycji towarzyszącej dokonali rezerwacji terenów, na których mogą być prowadzone inwestycje towarzyszące. W tym celu na podstawie ustawy o CPK wydane zostały odpowiednie zarządzenia: Zarządzenie Nr 124/2024 Wojewody Łódzkiego z dnia 6 czerwca 2024 r. w sprawie planu rezerwacji obszaru Inwestycji Towarzyszącej Centralnemu Portowi Komunikacyjnemu oraz Zarządzenie Wojewody Mazowieckiego z dnia 21 sierpnia 2024 r. w sprawie planu rezerwacji obszaru Inwestycji Towarzyszącej Centralnemu Portowi Komunikacyjnemu.

Aktualny teren inwestycji i inwestycji towarzyszącej zaznaczony został na mapie dostępnej pod adresem: https://mapy.geoportal.gov.pl/ Aby zaznaczyć na mapie tereny inwestycji i inwestycji towarzyszącej należy w oknie „Zawartość mapy”, w zakładce „Warstwy”, zaznaczyć i rozwinąć „Programy rządowe”, a następnie zaznaczyć „Centralny Port Komunikacyjny”. Poniżej poglądowe zdjęcie.

Na załączonej mapce na niebiesko zaznaczony został obszar inwestycji oraz inwestycji towarzyszących, a tym samym obszar działania praw pierwokupu, o których traktuje niniejszy wpis.

Kiedy już przybliżone zostało zagadnienie inwestycji i inwestycji towarzyszącej, można przejść do prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu wykonuje Centralny Port Komunikacyjny Sp. z o.o., czyli spółka celowa Skarbu Państwa powołana na mocy art. 11 ustawy o CPK. Spółka ta powstała celem przygotowania i realizacji Programu wieloletniego Centralnego Portu Komunikacyjnego obejmującego budowę nowego lotniska centralnego dla Polski oraz koordynacji i realizacji inwestycji towarzyszących, w tym przede wszystkim nowej sieci linii kolejowych, dróg ekspresowych, autostrad i infrastruktury przesyłowej. Nadzór właścicielski nad spółką sprawuje Pełnomocnik Rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Tak jak zostało wspomniane na samym wstępie, ustawa o CPK wprowadza dwa rodzaje prawa pierwokupu nieruchomości:

1. prawo pierwokupu z art. 29b i art. 29e ww. ustawy, które dotyczy wszystkich nieruchomości znajdujących się na terenie inwestycji, w tym użytkowania wieczystego, za wyjątkiem samodzielnych lokali mieszkalnych,
2. prawo z art. 120n i art. 120o ww. ustawy, które dotyczy wszystkich nieruchomości znajdujących się na terenie inwestycji towarzyszącej, w tym użytkowania wieczystego.

Powyższe oznacza, że 1 prawo pierwokupu działa wyłącznie na obszarze inwestycji, zaś 2 prawo pierwokupu działa wyłącznie na obszarze inwestycji towarzyszącej, a ponadto że 1 prawo pierwokupu jest węższe, gdyż nie dotyczy samodzielnych lokali mieszkalnych.

Wprowadzone ustawą o CPK prawa pierwokupu mogą stanowić istotne ograniczenia w nabywaniu nieruchomości. Notariusz przed sporządzeniem właściwej umowy sprzedaży, skutkującej przeniesieniem prawa własności nieruchomości, w pierwszej kolejności zobligowany jest do sporządzenia tzw. warunkowej umowy sprzedaży. Warunkowa umowa sprzedaży jest to umowa sprzedaży zawierana pod warunkiem, że opisana wyżej spółka celowa Centralny Port Komunikacyjny Sp. z o.o. nie wykona przysługującego jej prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości. Jeśli spółka ta nie wykona prawa pierwokupu, wówczas możliwe jest zawarcie pomiędzy stronami umowy przeniesienia własności nieruchomości. Natomiast jeśli spółka zdecyduje się na wykonanie prawa pierwokupu, wówczas na mocy złożonego w formie aktu notarialnego oświadczenia następuje przeniesienie własności nieruchomości na jej rzecz.

Więcej informacji na temat Centralnego Portu Komunikacyjnego, w tym aktów prawnych związanych z jego realizacją i ograniczeniami w obrocie nieruchomościami można znaleźć na stronie internetowej: https://www.cpk.pl/pl/