Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego
Za nami połowa października, sejm i senat ze względu na wybory parlamentarne zawiesiły swoją pracę, w Sądzie Najwyższym nie zapadają orzeczenia mające istotne znaczenie dla notariatu, a notariusze czekają na istotne zmiany w prawie które wejdą w życie wraz z nadejściem nowego roku. Jest to więc czas pewnej stabilizacji i spokoju pozwalającego na utrwalenie praktyki zawodowej.
Tym niemniej październik to co roku miesiąc, w którym rozpoczyna się rok akademicki. Okres ten wiąże się ze wzmożonym poszukiwaniem przez studentów miejsca zamieszkania przynajmniej na najbliższe kilka miesięcy. W okresie tym podpisywanych jest wiele umów najmu. Jest to więc dobry moment aby wyjaśnić co to jest tzw. najem okazjonalny.
Instytucja najmu okazjonalnego uregulowana jest w rozdziale 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego lokalu weszły w życie z dniem 28 stycznia 2010 roku i głównym celem który przyświecał ustawodawcy aby wprowadzić najem okazjonalny, było „zachęcenie” wynajmujących właścicieli mieszkań do rozliczania się z urzędem skarbowym z tytułu dochodu uzyskiwanego z najmu, a ponadto zapewnienie im sprawnej i skutecznej możliwości pozbycia się niechcianego lokatora.
Przedmiot najmu
Oddać w najem lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego może jedynie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Ustawodawca wymaga przy tym, aby umowa otrzymała formę pisemną pod rygorem nieważności. W internecie nie brakuje wzorów takiej umowy.
Pomimo tego, że ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mówi wprost, że przedmiotem najmu okazjonalnego może być lokal, przyjmuje się że przedmiotem najmu może być również budynek lub część lokalu np. pokój czy pokoje.
Aby umowa najmu okazjonalnego została skutecznie zawarta, muszą do niej zostać załączone trzy dokumenty:
oświadczenie najemcy w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;
Takie oświadczenie wymaga wizyty u notariusza. Notariusz sporządza oświadczenie w oparciu o przedłożoną, podpisaną przez obie strony, umowę najmu okazjonalnego. Do sporządzenia oświadczenia wystarcza stawiennictwo wyłącznie najemcy. Wysokość taksy notarialnej za sporządzenie oświadczenia zmienia się co roku, gdyż zgodnie z zapisami ustawy, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Obecnie tj. w 2019 roku, taksa notarialna wynosi 225 zł netto.
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
Jest to oświadczenie, które może zostać sporządzone w zwykłej formie pisemnej. W oświadczeniu tym najemca wskazuje miejsce zamieszkania do którego będzie mógł się przenieść w razie zmuszenia go do opróżnienia lokalu który wynajmuje.
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Jest to oświadczenie, w którym właściciel lokalu do którego najemca wyznaczył się wprowadzić, wyraża zgodę na przyjęcie go. Oświadczenie takie również może być sporządzone w zwykłej formie pisemnej, jednak wynajmujący może zastrzec, aby podpis składającego oświadczenie był poświadczony notarialnie. Koszt poświadczenia notarialnego to 20 zł netto.
W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W takim wypadku najemca ponownie powinien przedstawić zgodę o której jest mowa w pkt 3) powyżej. W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku, wynajmujący może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja zabezpiecza w szczególności pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Zgłoszenie w Urzędzie Skarbowym
Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego i załączeniu do niej wszystkich wymaganych załączników, właściciel lokalu, czyli wynajmujący, obowiązany jest zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Wypowiedzenie umowy
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Z racji, że umowa najmu okazjonalnego lokalu jest zawierana na czas oznaczony, wszystkie przypadki jej wcześniejszego wypowiedzenia inne niż te o których mówi ustawa, powinny zostać wskazane w umowie. Ma to na celu ochronę interesów zarówno najemcy jak i wynajmującego. Z mocy ustawy stosunek najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziany przez wynajmującego w przypadku o którym mowa trzy akapity powyżej, a ponadto nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:
– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
– jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Egzekucja
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wynajmujący doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie zawiera w szczególności: 1) oznaczenie wynajmującego oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; 2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; 3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu 7 dniowego, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do takiego wniosku załącza się: 1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; 2) dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu, 3) potwierdzenie zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym.
Kwestie podatkowe
Dokonując zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu w urzędzie skarbowym, powstaje zobowiązanie do zapłaty podatku. Podatek można uiścić wedle dwóch sposobów: w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych.
W przypadku podatku ryczałtowego mamy stawkę 8,5% od przychodu. Przychód stanowi comiesięczny czynsz najmu. Decydując się na ryczałt należy zawiadomić urząd skarbowy o tej formie opodatkowania nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu. Spóźnienie lub brak oświadczenia powoduje utratę prawa wyboru i konieczność rozliczania się na zasadach ogólnych.
Rozliczając najem na zasadach ogólnych, dochód z najmu dolicza się do pozostałych uzyskiwanych przez nas dochodów. W przeciwieństwie do ryczałtu, możemy tutaj odliczyć koszty uzyskania dochodu tj. składkę za ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne itp.
Różnice pomiędzy najmem zwykłym uregulowanym w kodeksie cywilnym a najmem okazjonalnym uregulowanym w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Przede wszystkim przy najmie okazjonalnym płynie dla wynajmującego jedna zasadnicza korzyść – zawarcie umowy najmu okazjonalnego pozwala na sprawną eksmisję najemcy nie bacząc czy zostanie mu przyznany lokal socjalny. Ponadto przy najmie okazjonalnym mamy możliwość wyboru formy opodatkowania (ryczałt lub zasady ogólne). Ze strony najemcy korzystne jest to, że wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu w zasadzie tylko w przypadkach wskazanych w ustawie.
Podsumowując, należy stwierdzić, że pomimo tego iż na pierwszy rzut oka najem okazjonalny wydaje się być bardziej skomplikowaną formą od najmu zwykłego, najem okazjonalny lepiej zabezpiecza interesy stron umowy, a w szczególności właściciela oddającego lokal w najem.
