Umowa o dożywocie a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Umowa o dożywocie jest umową powszechnie znaną i stosowaną w obrocie gospodarczym. Przede wszystkim jest umową nazwaną, czyli wymienioną w kodeksie cywilnym, gdzie w sposób całościowy są uregulowane prawa i obowiązki, które z niej wynikają. Treść umowy o dożywocie reguluje art. 908 ust. 1. k.c., który stanowi, że:

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Umowa o dożywocie polega więc na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Przepis ten obowiązuje w niezmienionej formie od chwili wejścia w życie ustawy kodeks cywilny tj. od dnia 1 stycznia 1965 roku, zaś wcześniej instytucja dożywocia (wymowy, wymiaru) znana była również kodeksowi zobowiązań z 1933 roku.

Art. 908 k.c. wprost stanowi, że dożywotnie utrzymanie następuje w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem i piśmiennictwem przedmiotem umowy o dożywocie może być ponadto udział we współwłasności nieruchomości albo prawo lub udział w użytkowaniu wieczystym. Nieruchomość może być zabudowana lub niezabudowana.

Inną istotną cechą umowy o dożywocie jest to, że ma ona charakter odpłatny. Obie strony umowy uzyskują określoną korzyść majątkową. Jedna strona nabywa nieruchomość, a druga wierzytelność o dożywotnie utrzymanie. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Oznacza to między innymi, że notariusz po podpisaniu umowy o dożywocie, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe, nie tylko składa wniosek o wpis w dziale II księgi wieczystej nowego właściciela, ale także składa wniosek o wpis prawa dożywocia na rzecz byłego właściciela, a teraz uprawnionego tzw. dożywotnika.

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nowy nabywca, wraz z osobą która zobowiązała do świadczeń wynikających z prawa dożywocia, ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte. Jest to niewątpliwie regulacja, która w znaczący sposób chroni dożywotnika, gdyż bez względu na to czyją obecnie własnością jest nieruchomość, jest ona obciążona prawem dożywocia, i każdoczesny jej właściciel ma obowiązek spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika.

Dzieje się tak również wówczas, gdy nieruchomość nabywana jest w drodze egzekucji. Wynika to z art. 1000 kodeksu postępowania cywilnego stanowiącego, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, przy czym pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.

Ostatnią rzeczą o której warto wspomnieć w tym omówieniu jest to, że umowa o dożywocie, tak jak umowa sprzedaży, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi 2% i jest on pobierany przez notariusza przy podpisaniu umowy. Obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy własności nieruchomości.

Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest nieruchomością. Jest ograniczonym prawem rzeczownym, którego znacząca regulacja znajduje się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest ono prawem zbywalnym, lecz w przeciwieństwie do jego ustanowienia (co jest obecnie niedopuszczalne), nie stosuje się wobec niego odpowiednio przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 245 k.c.).

W piśmiennictwie oraz orzecznictwie przyjęto jednak, powołując się na art. 3531 k.c., że dopuszczalne jest na zasadzie swobody umów zawarcie tzw. umowy nienazwanej, której treść odpowiadałaby umowie o dożywocie. Zwykło się mawiać na taki rodzaj umowy jako quasi – dożywocie. Najczęściej formułowanym tytułem takiej umowy jest: „Umowa przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę”. Umowa quasi – dożywocia ma również charakter odpłatny, gdyż z jednej strony obejmuje swoim zakresem przeniesienie prawa, a z drugiej zobowiązanie do sprawowania opieki.

Możliwość zawierania tego typu umów potwierdził Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 15 października 2014 roku, Sygn. akt V CSK 653/13, w którym przyjął, że: „można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem.” Sąd w uzasadnieniu przyjął, że nie ma przeszkód prawnych, aby osoba nie dysponująca nieruchomością, ale posiadająca inną rzecz lub prawo o określonej wartości ekonomicznej, przeniosła je na rzecz innej osoby, która zapewni niezbędną jej pomoc i opiekę. Ponadto niemożność uczynienia tego prowadziłaby do nierównego traktowania osób, które nie są właścicielami nieruchomości, ale mają np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a z uwagi na wiek, stan zdrowia potrzebują opieki osoby trzeciej.

Niewątpliwie umowy quasi – dożywocia są pewnego rodzaju rozwiązaniem, ale dla bezpieczeństwa zbywcy należy je moim zdaniem zawierać tylko w sytuacji gdy nie ma możliwości uprzedniego przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu (nieruchomość). Wynika to z tego, że przy umowie nienazwanej quasi – dożywocia, ograniczona jest ochrona praw zbywcy. Inaczej niż w przypadku prawa dożywocia, nie znajdą tu zastosowania przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, do których ochrony stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Oznacza to, że ewentualny nowy nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przejmuje obowiązków wynikających ze stosunku opieki.

W umowach przenoszących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w zamian za opiekę można, a nawet wskazane jest, aby zawierać zobowiązanie nabywcy do niezbywania prawa do lokalu, do określonego terminu, np. do chwili śmierci zbywcy. Jest to jednak zobowiązanie obowiązujące inter partes tj. pomiędzy stronami, bezskuteczne wobec osób trzecich. Niewykonanie zobowiązania skutkować może co najwyżej odszkodowaniem.

Z powyższego wynika, że umowa quasi – dożywocia, w przeciwieństwie do umowy o dożywocie, powinna opierać się na dużym zaufaniu pomiędzy stronami, głównie na zaufaniu zbywcy wobec nabywcy.

Umowa quasi – dożywocia nie należy do katalogu czynności cywilnoprawnych wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie można zakwalifikować jej jako właściwej umowy o dożywocie, ani innej tym katalogiem objętej. Zatem umowa quasi – dożywocia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, w tym interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 28 kwietnia 2016 roku, nr IBPB-2-1/4514-117/16/MZ.

Depozyt notarialny – dokumenty i pieniądze na przechowaniu u rejenta

Depozyt spełnia jeden zasadniczy cel, zabezpiecza w większym stopniu interesy stron. Notariusz, na podstawie art. 106, 107 i 108 ustawy Prawo o notariacie, został umocowany do przyjmowania na przechowanie wszelkiego rodzaju dokumentów, informatycznych nośników danych, papierów wartościowych i pieniędzy. Notariusz z każdego przyjęcia na przechowanie depozytu spisuje protokół. ...

Rejestracja testamentu w Notarialnym Rejestrze Testamentów

Testatorzy, sporządzając testament, zwykle informują o jego istnieniu osoby najbliższe. Ułatwia to po ich śmierci przeprowadzenie postępowania spadkowego, a mianowicie pozwala uniknąć pomyłki w ustaleniu, co stanowi podstawę dziedziczenia: testament czy ustawa. Nierzadko jednak zdarza się, że osoby spisujące testament zachowują tą wiedzę wyłącznie dla siebie. W celu zapobieżeniu sytuacji, w których spadkobiercy nie posiadają informacji o testamencie / testamentach sporządzonych przez spadkodawców, utworzony został Notarialny Rejestr Testamentów (NORT) ...

Protokół notarialny jako materiał dowodowy

Notariusz spisuje również protokoły w celu stwierdzenia przebiegu pewnych czynności i zdarzeń czy potwierdzenia istnienia rzeczy. Wspomniane protokoły nie mają z reguły swojej podstawy prawnej. Sporządzane są one celu wywołania dla osoby zainteresowanej istotnych dla niej skutków prawnych. Protokół, tak jak akt notarialny, spisuje się w obecności choć jednej osoby, której notariusz obowiązany jest stwierdzić tożsamość ...

Notarialne postępowanie spadkowe przy udziale jednej osoby

Nie tylko sądy (poprzez postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku), ale i notariusze mogą potwierdzać prawa spadkobierców do spadku. Notariuszom została nadana kompetencja przeprowadzania postępowań spadkowych o nieskomplikowanym stanie faktycznym, a przede wszystkim postępowań bezspornych, przy których spadkobiercy są zgodni tj. oczekują tego samego rezultatu. Od 2015 roku notariusz może przeprowadzić postępowanie spadkowe przy udziale choćby jednej osoby. ...

Adres:

Umów się z nami na spotkanie

Telefony stacjonarne:

Notariusz Pańska 2020 © Polityka prywatności