Pierwsze mieszkanie bez PCC

Z reguły zakup mieszkania na tzw. „rynku wtórnym”, czyli nie od dewelopera, wiąże się z obowiązkiem zapłaty przez nabywcę podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania. Podatek pobierany jest przez notariusza przy zawarciu umowy sprzedaży, a następnie odprowadzony przez niego na rachunek urzędu skarbowego z początkiem nadchodzącego miesiąca.

W dniu 31 sierpnia 2023 roku weszła w życie istotna zmiana ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W ustawie pojawiło się zwolnienie od obowiązku zapłaty podatku przez osobę, która nabywa swoje pierwsze mieszkanie.

Do art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidującego katalog zwolnień, dodany został punkt 17:
Zwalnia się od podatku następujące czynności cywilnoprawne: „sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.”

Na pozór treść przepisu nie budzi wątpliwości, ale w praktyce jego wykładania może nastręczyć wielu trudności. Jeśli trudności te nie zostaną wyjaśnione przez ustawodawcę poprzez doprecyzowanie zapisów ustawy, z pomocą powinny przyjść orzecznictwo i interpretacje podatkowe. Jasne przepisy podatkowe są o tyle istotne dla notariusza, dlatego że jak wspomniane zostało na wstępie, to notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Czyli to notariusz odpowiada za pobranie albo niepobranie podatku.

Przy omawianiu nowego przepisu powinny zostać postawione trzy zasadnicze pytania:

1) Jaka transakcja podlega zwolnieniu ?

Zwolnieniu od podatku podlega jedynie umowa sprzedaży. Zwolnieniu nie podlegają inne czynności cywilnoprawne wymienione w art. 1 ustawy. W szczególności zwolnieniem nie są objęte umowy zamiany, dożywocia czy darowizny.

2) Jaki musi być przedmiot transakcji aby podlegała ona zwolnieniu ?

Przedmiotem transakcji musi być prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Z powyższego jasno wynika, że zwolnieniu nie podlegają lokale użytkowe. Zwolnieniu podlegają mieszkania tj. lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, a ponadto spółdzielcze własnościowe prawa do domów jednorodzinnych.

O ile nowy przepis nie powinien przynieść wielu problemów w interpretacji w stosunku do lokali, o tyle przy budynkach mieszkalnych takie problemy mogą wystąpić. Wynika to z faktu, że w praktyce bardzo rzadko występują budynki mieszkalne, które stanowią odrębną od gruntu nieruchomość. Jest to pokłosie przyjętej przez polskie prawo rzymskiej zasady „Superficies solo cedit”, czyli „to, co znajduje się na powierzchni, przypada gruntowi”. Inaczej mówiąc budynek, jako rzecz znajdująca się na gruncie, dzieli los tego gruntu. To grunt stanowi formalnie przedmiot transakcji a nie budynek. Ustawodawca miał zapewne na myśli nie tylko zwolnienie sprzedaży samego budynku mieszkalnego lecz nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Na tle rozważań dotyczących przedmiotowego zwolnienia od podatku nasuwają się jeszcze dwa pytanie:

Czy zwolnieniem jest objęta sprzedaż całego przedmiotu czy też udziału ?

Jako że przepisy podatkowe winny być interpretowane ściśle, należałoby by przyjąć, że zwolnieniem jest objęta wyłącznie sprzedaż całości przedmiotu.

Czy zwolnieniem jest objęta sprzedaż nieruchomości, która poza budynkiem mieszkalnym zabudowana jest także budynkiem użytkowym np. garażem ?

Wydaje się, że zwolnieniu podlega sprzedaż całej nieruchomości tj. ze wszystkimi jej zabudowaniami

3) Kto może skorzystać ze zwolnienia ?

Ze zwolnienia korzysta kupujący – osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Znajdujące się wyżej omówienie stanowi krótki i ogólny zarys problematyki dodanego przez ustawodawcę zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych. Pojawiające się w praktyce stany faktyczne potrafią być jednak na tyle skomplikowane, że nie sposób jest jednoznacznie rozstrzygnąć kwestie pobrania czy niepobrania podatku. Do części wątpliwości, na które zwrócili uwagę notariusze, odniósł się Departament Polityki Podatkowej Ministerstwa Finansów w odpowiedzi na pismo skierowane przez Prezesa Krajowej Rady Notarialnej. Poniżej w punktach znajduje się kilka istotnych tez, wskazujących sugerowany przez Ministerstwo Finansów kierunek interpretacji art. 9 pkt 17) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

• Zwolnienie od podatku obejmuje również sprzedaż lokalu mieszkalnego, który nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej i stanowi samodzielny lokal mieszkalny.
• Zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż udziału/udziałów w takich prawach.
• W przypadku, gdy mieszkanie nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej mieszkania lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
• Zwolnienie od podatku nie przysługuje, jeżeli kupujący posiada lub posiadał prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach poza granicami Polski.
• Obywatelstwo lub dotychczasowe miejsce zamieszkania kupującego nie mają wpływu na zastosowanie zwolnienia.